刚刚过去的10月份，北京住房租赁市场进入传统淡季，成交规模呈季节性回落。10月机构租赁成交量环比略降，同比则明显高于去年同期；年内累计成交水平也好于去年。租金方面，各月度住房租金环比波动仍保持平稳。
业内人士认为，预计11月北京住房租赁市场将继续下行，交易量环比降幅较10月或有所扩大，但仍将好于去年同期。
租客“货比三家”
由于租房的业主准备卖房不再续约，王先生租的房子下个月就到期了，所以他提前到中介机构找房。经过多次带看、对比，他看中了朝阳区太阳宫区域一套装修比较好的一居室，该业主的报价与上一任租户承租价一致，但王先生还是觉得价格偏高。经沟通，业主同意每月租金下调200元，并帮忙配置新冰箱，这才顺利签约。
这是北京朝阳区太阳宫区域某房屋中介门店经理近期遇到的一个租房案例，他告诉新京报记者，目前该区域内的租房者以上班族为主，大多是因房子合约到期、工作调整而换租的。其门店10月份租赁成交量有所减少，租赁成交节奏放缓、成交周期拉长。与此同时，业主、租客的心理预期价格都有所降低，租客可租的房源也较为充足。
这并非个例。实际上，由于北京住房租赁市场进入传统淡季，成交规模呈季节性回落。北京中原万柳战区蜂鸟家园分行店长霍叶东介绍，万柳区域内一套117平方米两居室，去年月租金价格为2万元，9月初有租客愿出1.8万元，但业主未能接受。目前，业主比较着急，每天去不同中介公司推荐房源，但由于租客较少，其中有一个租客出价仅1.2万元，落差太大，导致至今该房源一直未能成功对外出租。
值得一提的是，不少经纪人反馈，由于不少业主的房源卖不出去转而开始挂牌出租，这导致近几个月以来，租赁房源库存较高。霍叶东指出，10月以来，万柳区域的租赁挂盘量持续增加，库存由之前的100-150套左右，升至目前的300套以上，其中还不包含相寓和自如的房源。与此同时，由于10月份开始进入传统租赁淡季，因此，租赁成交节奏明显放缓，价格也有所下滑。区域内不带车位的三居室，去年租金价格为3.1万元/月，目前由于租客较少，带车位的同户型，已降至2.5万元/月。
“有些房源，即便价格不贵，但由于租客少，两个月了都没人看房。不少房源已空置3个月以上，业主都想赶在过年前成交。不过，现在整体成交节奏明显拉长。”霍叶东称。
除了租客少，对房源挑选较为苛刻之外，另一大现象是，有些租客为节省租金而选择与人合租。据21世纪不动产房山中央城店的店东薛伟华介绍，其门店近期接触的一位租客，看中了长阳区域内一套位置和装修均不错的房子，但价格略微超出了预算。为了节省租金，他选择了与人合租，租下了该套房子中的一间卧室。
宣武门、西山片区逆市升温
经纪人反馈租赁市场降温的并非少数。在房山长阳商圈，薛伟华指出，10月份租赁成交量整体下降，需求主要以换租和续租为主，目前租房人群以80后-95后为主。出租、承租双方心理预期变化不大，其中，租客仍希望以更低的价格租到合适的房子，这导致10月租金保持下降趋势。不过，年内租金价格走势遵循季节性规律，总体符合预期。
海淀世纪城方面，据北京中原世纪城战区远大上河村豪宅分行店长王玉良介绍，10月份区域租赁成交量下降明显，主要原因是需要租房的人有所减少，以改善居住环境、就近工作和孩子上学等需求的客群为主。他建议业主可根据租客条件适当放低价格；租客方面，通常选择装修、户型较好，配套完善，价格适中的房源签约。
值得一提的是，虽然租赁市场已逐步进入传统淡季，但也有部分区域10月租赁市场较为活跃。据北京中原西山战区西山美墅馆豪宅分行店长陈丽枝介绍，西山区域内10月份租赁市场明显好于9月，不过，目前议价空间相对较大，租金比较好谈。
“目前在别墅区域租房的还是以办公和接待需求为主，此外，由于京西最近有大量平房拆迁，因此，也会有部分租户溢出。今年别墅区域的租赁市场相对比较平稳，大部分为公司租用办事处或是办公区使用。”北京中原西山战区汤泉逸墅豪宅分行店长姜泽昊如是说。
西城宣武门商圈也不例外。21世纪不动产富卓花园店的店东刘向荣指出，10月租赁市场相比9月活跃一些，租客需求周期相对较短，在挂盘出租的库存房源中，10月份成交不少，接到已出租房源下架通知的频率也升高了。
不少经纪人还反馈，目前租房人群方面，出现了不少由买房转租房的情况。“租赁成交中，令人印象深刻的就是之前准备买房的客户。不少潜在购房人觉得目前二手房市场呈下行趋势，买房事宜暂且搁浅，先租房住着，等一年再说。”刘向荣如是说。
10月机构租赁成交量环比略降
从机构统计的交易量来看，10月北京市租赁市场成交节奏变慢，进入传统租赁市场淡季，量价均环比下降，不过，降幅缩小，与去年同期相比，租赁量微降，租金价格基本持平。
我爱我家研究院统计显示，10月我爱我家北京区域住房租赁市场交易量环比9月略降，同比明显高于上年同期。1-10月累计交易量高于上年同期。10月北京住房租赁市场持续季节性回落，但环比降幅不大，10月市场明显好于去年同期，年内累计成交水平好于去年。
租金方面，我爱我家研究院统计显示，10月我爱我家北京区域住房租赁市场整租交易中，每平方米平均租金环比9月下跌3.3%，同比微涨0.4%；每套平均租金环比下跌4.1%，同比下跌1.1%。年内各月度住房租金环比波动仍保持平稳。
展望：11月租赁市场或继续下行
在此背景下，展望11月北京住房租赁市场走势，朝阳区某房屋中介租赁经纪人指出，每年冬季就进入租赁市场相对不活跃的时候，11月租赁市场预计略显平淡。不少经纪人也表示，年底前因工作调整或提前返乡等因素，均会导致租赁需求有所减弱，因此，成交节奏会比较缓慢，租赁价格也会有所下滑。
业内人士指出，在遵循季节性发展规律的基础上，预计四季度租赁市场量价进入下行通道，但降幅会逐渐收窄。
我爱我家研究院预计，11月北京住房租赁市场将持续下行，交易量环比降幅较10月或有所扩大，预计仍将好于去年同期。随着交易量的持续回落，预计11月北京住房租金环比将持续下滑，降幅较10月或略有扩大，租金水平与去年同期相差不大，总体保持平稳。
