重磅政策来了！1.4万字最新解读 明年地产板块面临基本面和政策面双重支持

四季度以来，房地产利好政策接连下发，来自证监会的“第三支箭”为市场再添强心针。并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策等。公告宣布其大股东拟申请发行公司股份，配发数量不超过当前发行股份数量的20%；而华夏幸福、世茂股份等出险房企也在积极筹划融资事项。基金报记者专访六位券商地产行业首席，分别是：华泰证券研究所房地产首席陈慎、长江证券地产组首席分析师刘义、国泰君安研究所房地产行业首席分析师谢皓宇、中信建投房地产和建筑行业首席分析师竺劲、光大证券地产研究首席分析师何缅南、国信证券地产建筑首席分析师任鹤。并购重组、再融资、境外市场、REITs和私募基金的调整展开，基本上全方位涵盖了房地产股权融资渠道。股权融资渠道的放开有助于房企做大做强主业，化解房企面临困境，改善市场流动性，最终改善全行业“保交楼”问题。信贷、债券、股权方式，支持民营企业融资。银行信贷支持“保交楼”，“第二支箭”中债增信支持民营房企债券融资。11月21号，证监会主席易会满在金融街论坛提出“支持实施改善优质房企资产负债表计划，支持涉房企业开展并购重组及配套融资”。银行债务等均被纳入。资金流入导致市场过热的担忧已经消解。第三，行业纾困迫切度提升，“三箭齐发”托底房地产供给侧。“金融十六条”后，“第一支箭”已加大效力，“第二支箭”进一步加持，融资托底规模和执行力度较此前明显提速。股权融资作为“第三支箭”，也是补足政策组合拳中的最后一环。房价预期承压、竣工交付延迟等。政策在融资层面持续发力，信贷和债券此前已经落地，股权方面放开算是对融资政策拼图的完善，再融资重启使得房企从单一债权融资转向“股+债”两条腿并进，在行业信用与信心修复、解决保交付问题等方面多有助益，尤其是对预期的修复。银行信贷与增信发债在实际执行层仍有堵点，如标的选择、抵押物要求等，在实际资金投放方面实质仍偏向支持“好房企”和有剩余货值的“好项目”；而优质房企尤其国央企在杠杆率考核要求下也无意过度举债，且收并购的风险偏好也有待提高。房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资等业务领域。18家房企均为百强房企，其中9家为民企及公众企业，9家为国央企；“第二支箭”方面，针对民企和混合所有制企业的支持持续落地，额度合计近1000亿。“第三支箭”方面，目前已有好几家民企发布筹划定增的公告，说明本轮政策的确在执行层面做到国民企一视同仁。工程机械、大宗商品等，可能相对滞后。增发是股权融资最为常见的融资模式，金额占比达85%。业绩增长的最大驱动力即为扩募和收购带来的资产规模扩大。同时，新购入资产意味着资产分散度的增加和收益风险的降低，契合REITs实质。此外，REITs的基金管理人可借助扩募收购把握市场良好的投资机会，带来底层资产升值和NAV增长并增厚REITs的现金分派率。利率下行过程中，公募REITs的价值就更加凸显。利率政策下限的合理调整，我们认为需求端的政策进一步发力同样可期，看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎。分红和资产增值，国内“开发+持有”的双平台型房企在商业模型上更是突破了标准化Reits的约束，长期回报空间可以更高；而在广义服务领域，包括物管、经纪、家装等细分行业，存量市场具备长期增长潜力，竞争格局也有望进一步走向集中，将来大概率会有巨头诞生。主力资金加仓名单实时更新，APP内免费看>>（文章来源：中国基金报）