乐居财经 李礼 11月17日，开源证券发布保利发展(600048)研报。
经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
保利发展发布2023年三季报。公司营收利润同比增长，销售龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。开源证券维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3亿元，EPS分别为1.98、2.37、2.72元，当前股价对应PE估值分别为5.5、4.6、4.0倍，维持“买入”评级。
营收利润保持增长，三季度结转项目毛利率下降
2023年前三季度，公司实现营业收入1925.06亿元，归母净利润132.93亿元，同比分别增长23.10%、1.33%。其中单独第三季度实现营业收入555.28亿元，同比增长21.63%；归母净利润10.70亿元，同比下降52.84%。净利润增幅大幅落后于收入增幅，主要因为本期结转项目毛利率下降。2023年前三季度，公司整体结算毛利率19.4%，同比下降5.1个百分点；结算净利率8.8%，同比下降3.3个百分点；其中Q3单季度结算毛利率14.7%，大幅低于中报21.3%的水平。
签约金额稳中有升，拿地价格保持高位
2023年前三季度，公司实现签约金额3351.53亿元，同比增长4.70%，签约面积1918.59万平方米，同比减少0.10%；签约销售均价达1.75万元/平米；新增容积率面积654万平方米，总获取成本1082亿元，平均楼面价1.65万元/平米，其中38个核心城市拓展金额占比99%。前三季度，公司新开工面积1070万平方米，同比下降38.7%；竣工面积2809万平方米，同比增长21.3%。截止2023Q3，公司合同负债4463.82亿元，环比微增46.13亿元，未来业绩储备保持稳定。
负债结构优化，在手资金保持平稳
截至三季度末，公司在手资金保持平稳，2023年前三季度销售回笼3334亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72亿元，环比中期小幅下降4.0%；资产负债率为76.76%，较年初下降1.35个百分点。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
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